Short Sale

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買價低於賣方房產現有抵押貸款金額,就是短賣(Short Sale),必須經過賣方貸款銀行批准才能過戶。買這類房產,務必注意以下特點:

1. 不一定能成交: 有時,賣方抵押貸款銀行有好幾家,每一家都同意才能過戶。當賣方抵押貸款超過買價太多,則賣方貸款銀行不一定會批准Short Sale。因此,Short Sale最後不一定能成交。如未成交,買方已付出的產權調查費,律師費,貸款費等就白花了,必須對此有心理預備的投資人才能做Short Sale。

2. 過戶時間漫長: Short Sale從簽約到過戶時間較一般房產買賣長很多。原因是需要說服賣方貸款銀行同意少拿錢。買方如要貸款,必須注意延長貸款commitment的問題,特別要注意契約中有關貸款條文的寫法,以便萬一買方的貸款commitment因過戶時間拖太久被取消,必須拿得回簽約金。

3. 最好現金交易: Short Sale以賣方貸款銀行為主控者。有時他們拖很久,但一旦批准Short Sale卻要求幾天之內立刻過戶,否則取消批准,所以最好是用現金買Short Sale房,用貸款買可能在時間配合上有困難。

4. 簽約前做調查: 買方在簽Short Sale契約前最好先做一個調查,搞清楚賣方到底欠多少錢,除了賣方抵押貸款金額外,亦應查清楚賣方是否有其他債務,如欠稅、維持費、法院判決等,因這些債務也可能影響到買方的產權。大部分Short Sale賣方已無力出任何錢,需靠買方承擔所有債務及過戶費,而當契約上的買價根本不夠清償所有債務及支付過戶費時,買方可能需要被迫追加投資才能完成過戶,如不願追加,取消契約,又浪費了許多時間及花費。所以買方最好先調查清楚,確定最終須花費金額,再決定是否簽Short Sale的約。