投資項目的選擇

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一、 區域中心簡介

1. 區域中心的性質與發展:

國會通過“試行法”(每過幾年國會要決定是否延期),允許所謂區域中心的設立,讓區域中心扮演像投資公司一樣的角色,來尋找投資項目,把EB-5投資人的錢透過區域中心投資到項目中來創造就業機會。從區域中心的業務來看,它實在是扮演一個投資公司或投資基金的角色,應該由証券管理委員會(Security Exchange Commission)來做為主管機構,但因區域中心是移民法的產物,所以國會指定移民局做主管機構。但移民局既無管理投資產業的經驗,也無管理投資產業的人才,過去對區域中心的監管非常地鬆。

在過去申請區域中心連一個表格都不要填,做為區域中心的負責人,不需要是美國人,也不需要經過移民局的背景調查,既然不需要經過背景調查 ,理論上,有犯罪紀錄的人,甚至恐怖份子,在過去都可能申請成功,一旦申請成功以後,移民局對區域中心日常作業的管制也非常地鬆。

如果區域中心所使用的生意計劃改變,所做生意的區域改變,間接創造就業機會的計算方法,甚至於裡面的人事改變,或組織結構有所改變,都不需要向移民去申請。基本上區域中心設立後只要不是有重大的欺騙行為(fraud),都不會被移民局撤銷。

區域中心及其項目雖是很有利潤的生意,受到政府的監管卻很鬆,好像過去美國西部拓荒淘金;法律不健全的時代,不同的是這次絕大部分的投資人及錢是來自亞洲,尤其中國的,因而區域中心被戲稱為移民法創造的東方淘金潮(“the wild wild East”),在這股淘金潮中,區域中心的數字也從幾年前的個位數字快速增加到目前的近600家。

移民局針對上述的問題已做出部分改善,例如自2010年開始申請成立區域中心要填I-924表,2011年開始區域中心每年要填I-924A表向移民局報告一下當年的商業活動概況,最近也開始對新申請的區域中心主要負責人做背景調查。另外,移民局也增聘了許多經濟專家,律師及防止欺騙的專員,來協助審理設定新區域中心的申請,及I-526有條件綠卡和I-829無條件綠卡的申請。移民局也和投資有關的其它聯邦政府單位,如証管會,商務部等加強聯系合作。但是這些改進仍然不夠,國安部的總督察室最近針對移民局對區域中心的管理做了很多批評及建議,要求移民局加強管理區域中心(Department of Homeland Security OIG Report 12/12/2013 on EB-5 Regional Center Program)。

2. 區域中心EB-5最大的優點 ― 可以使用間接創造的就業機會:

區域中心的投資移民和一般的投資移民最大的不同在於,透過區域中心來辦理投資移民,不需要直接創造就業機會,可以用經濟的模式來推算間接創造的就業機會用來滿足每個EB-5投資人須創造10個就業的移民法規定。 舉例來說,一個房地產開發商可以用他用的建材或設備供應商,建築公司,各種專業人士,如會計師,建築師,土地工程師,甚至於房地產開發好後將來的使用者所創造的就業機會,來滿足每個EB-5投資人必須創造10個就業機會的法律要求。這種做法只有區域中心可以用。非區域中心的項目,每個投資人就必須直接創造10個就業機會。

3. 區域中心EB-5最大的問題 ― 也是可以使用間接創造的就業機會:

中國人有句俗諺:一表三千里,用來形容扯關系扯得太遠了。現在有些區域中心在計算間接創造的就業機會,也是一樣把間接的關系拉扯的太遠了,把一些不該算做是自己創造的就業機會,也都算給自己,用來擴大項目可招收的名額,例如:房地產開發商把開發好的商場賣或租給百貨公司,卻把百貨公司所創造的就業機會也算成自己創造的,用來擴大開發商EB-5項目可招收的名額。在過去,移民局有批准過這種算法,但當移民局請了自己的經濟專家以後,發現這種算法其實是違反移民法規定的,因為移民法規定EB-5的錢必須用到創造就業機會的企業中,才算創造了就業機會。開發商有把錢花在建築公司請建築工人,因此這些建築工人的就業機會可算是EB-5 的錢創造的。但開發商並沒有把錢給百貨公司,百貨公司的就業機會是它自己花錢創造出來的,沒有拿EB-5一毛錢,按EB-5的法律(8 C.F.R. Section 204.6(j)),不能算是EB-5投資款創造的就業機會(見U.S. CIS Policy Memo 5/30/2013 on EB-5 Adjudications Policy, Section IV.C)。

如果EB-5投資款也有投入開發出來的酒店或百貨公司,用來裝修,經營,請人,那麼這些酒店或百貨公司創造的就業機會才能算成EB-5投資人創造的。

移民局過去在視法不清的情況下,已批准了一些用這種錯誤算法的I-526,移民局在5/30/2013的EB-5審理政策備忘錄中說,過去已批准I-526的項目,為保持政策一貫性,就可以援用先例,同一項目,後面的I-526或 I-829如基於已批准的同一算法,仍可得到批准。但是將來的區域中心所提的項目必須符合法律,才能批准。

但是問題是,有些開發商看到前面的開發商用這種方式來計算間接創造的就業機會,招了很多EB-5,收了很多錢,都群起效尤,把未來租戶或房地產買家創造的就業機會都算成自己創造的,擴大名額以吸收更多金額,許多投資人已投資這種EB-5項目,現在他們的I-526卻卡在移民局,因就業機會算法錯誤。因不是過去已有I-526批准先例的項目,所以移民局也不能按照援用先例的政策,如果要區域中心按規定重算,名額又要縮減很多,許多已投入的錢必須退還。

二、 如何選擇區域中心

1. 區域中心的管理人:

主要管理人是什麼樣的人,是政府機構,還是私人,管理人過去有無做投資或金融管理的經驗及專業知識。

2. 區域中心過去的經營紀錄及信譽:

已經完成多少EB-5項目,有多少I-526 及I-829得到批准,過去的項目在申請時,尤其是在轉換正式的綠卡時,有沒有遭遇到困難,有沒有不按照原來的生意計劃去經營,造成I-829解除條件耽誤的紀錄。

3. 是否願意配合EB-5投資人自己請的律師做投資前調查 (Due Diligence):

現在EB-5的投資人走的程序大致是:透過國外的仲介了解並選擇區域中心及其項目,透過仲介和區域中心項目經營者簽約,透過仲介或區域中心介紹的律師申請I-526,如出問題了,案件不能准,錢又拿不回來,才找自己的律師想辦法。

EB-5投資人反正要交律師費申請I-526,如果把一樣的律師費改成找自己信得過的美國律師,並把走的程序順序改一下,變成:找自己信得過又獨立於仲介及區域中心之外的律師,對區域中心及項目進行調查,評估,幫助選擇投資項目,申請I-526,申請I-829,協助投資款的取回。這樣,從頭到尾,都有自己的美國律師保護,何樂而不為?

但有些區域中心不願配合美國律師代表客戶去做投資前的必要調查,拒絕回答任何問題,也不允許EB-5投資人聘請自己的律師去申請I-526,只可以用他們推薦的律師。一個區域中心及其項目的資料是否透明,是否願意接受EB-5投資人的必要調查,是否願意讓EB-5投資人請自己相信的律師保護自己,還是完全黑箱作業,姜太公釣魚,應是投資人選擇區域中心及其項目的重要考慮因素之一。

>三、 如何選擇項目

1. 不認識的人(公司)不要投資:

任何投資都應先了解投資的對象,也就是項目的經營者,是否是有信譽、有實力的公司或個人,是否有經營過類似業務的成功經驗等,甚至應直接面對面談過,認識經營人的經營理念(安全型還是冒險型),思想(自我為中心還是處處也想到別人的利益),及品格(是否誠實透明),再決定是否投資。

2. 看不懂的項目不要投資:

看不懂項目的法律架構,可能是因項目經營方用層層保護自己的設計,使自己不須對投資人負責。看不清項目如何可以創造這麼多就業機會,可能是這項目根本創造不出這麼多就業機會。看不出項目如何能賺錢以便將來能還錢給投資人,很可能此項目根本不能賺錢。看不到明確的退場機制,很可能項目經營方也不知道將來如何還你錢,至少對保障您回收投資沒有規劃,沒將如何還您的錢當做一件很重要的事。

3. 了解項目的可行性:

a. 項目愈大,資金缺口愈大:

原來自己一個人投50萬即可辦好的事,如參加一個200人的項目,就把自己的錢和其他199人的資金綁在一起,別的EB-5投資款如募不到,項目就辦不成。別人的資金是否到位是自己控制不了的事,卻影響到自己的投資移民的成敗,如果自己參加一個只要自己的50萬就能做成的項目,就不會有這種風險。

很多大型項目除了所有EB-5投資人的錢以外,還需要其它很多款項才能夠去完成項目的開發。就算所有EB-5的錢都到位了,那麼其它的錢到底到位了沒有呢?如果其它的錢都沒有到位,只有EB-5的錢到位,這項目也開發不成,這對EB-5的投資人而言,也是一個非常大的風險。我們在EB-5的項目介紹裡,可以看見EB-5投資人共要投資多少錢,其他投資人還需要投多少錢,但我們看不見其它錢是否到位了。如果一個項目只用EB-5的錢,就可完成,不須要别的錢,反而比較沒變數,比較能按期完成。

b. 投資人愈多,需創造的工作愈多:

本來一個EB-5投資人只要創造10個工作,如果參加一個200個投資人的項目,就變成和別人綁在一起要創造2000個工作,等於把自己的創造就業機會的責任提高了200倍,如果項目沒有創造2000個工作,可能較後加入的投資人會無法解除條件,拿不到無條件綠卡。

移民法規定EB-5投資人必須在解除條件後才可撤資。所以一個200人綁在一起的投資項目,必須等到200個投資人全部解除條件了才能撤資。如果項目經營者因項目內容改變等原因無法創造2000個工作,比方說只創造了1600個工作,雖然前面的投資人可能可以解除條件,最後的40個投資人卻可能無法解除條件,但所有的EB-5投資人都無法撤資,必須等到後面的投資人也解除條件,因為所有EB-5投資人的錢是由區域中心綁在一起一筆借給投資項目經營者的,無法劃分。現已有許多遇到這種問題的項目,有些投資人無法解除條件,全體投資人都無法撤資,這是參加大型集體項目的壞處之一。

c. 所投資項目能否按時完成:

EB-5 投資人要特別注意,所投資的項目能否在4年之内完成,以便EB-5投資人順利申請無條件綠卡。這時間的計算,是因為I-526需要一年左右批准,批准以後,經過兩年半的時間,需要完成就業的創造,以便解除條件,移民局還給開發商一年的彈性時間,所以前前後後加在一起(1+2.5+1=4.5),開發商最多可以有4到5年的時間來完成項目的開發。這對一般的項目,應該不是問題,但對一些大型的項目,尤其是資金缺口仍然很大的大型項目,這段時間可能不夠完成開發,創造出足夠的就業機會,使所有EB-5投資人都能夠順利解除條件。當然,大型的項目也可分批招收EB-5,4年內能完成的才招收EB-5,要更久以後才能完成的,等到將來再招收EB-5資金。但許多開發商還是把7、8年才能完成的開發一次就收足了所有的EB-5投資,到時卻不能按時解除條件。在這方面,直接投資的獨立小型項目,風險較小,幾個月內一個連鎖店已開好在營業了,大型開發項目連地基都還沒開挖。

d. 開發的項目是否已得到當地政府及人民批准:

美國是民主國家,土地開發不但須當地政府批准,還須當地人民批准(公聽會,社區委員會,市議會),有些想在森林區或水源區進行的大型土地開發案是不太可能得到當地人民的批准的。

有時已批准的開發計劃也會有變數,例如EB-5的錢投入了,但因市長換人了,新市長改變政策要多蓋一點平民住宅,少蓋一些大酒店,一下子就業機會就少了幾百個,但EB-5已照原來的規劃的名額賣完了,許多投資人的I-829可能會因而出問題。再如開發計劃附近居民抗議蓋的大樓太高太多,環境評估做得有問題,而去法院打官司,法院下令重做環評,因而原定要動工的大樓,不能動工,創造的就業就少了,但EB-5投資人的錢已按原定名額進去了,如不能按時完工,就不能按時申請解除條件取得無條件綠卡。這個重做環評的例子已經實際上發生了,此項目的I-829能否順利批准,還有待觀察。

4. 投資款將來是否可以回收(項目是否會成功 vs. 退場機制):

投資人將來50萬是否收得回來,主要是看投資的項目是否會成為成功的、賺錢的產業。項目的未來成敗,要看開發商過去的紀錄及項目生意計劃的可行性。只要開發成功,生意賺錢,有利可圖的時候,不怕開發商或經營者不買回股份或還錢,反之,項目如開發失敗,或開發出來的產業沒有價值,不管EB-5投資人持的是項目的所有權,債權,還是簽了預售屋的契約,都有可能拿不回錢來。總之,項目能否按時開發完成,並且有價值,比用什麼還款機制來得重要。當然,項目如果成功,解除條件後到底怎麼還錢的退場機制,還是應該在投資協議中有清楚明確規定。

拿開店做例子,有的店的營業額還不夠付房租及人工。有的店卻成本低,營業額高,很能賺錢。EB-5的投資人,大部份均是成功的生意人或投資者,在實地觀察了投資項目經營者前面所開的店的生意好壞,並了解其成本及營業額後,應可判斷什麼是會賺錢的項目。

5. 是否是區域中心的項目不重要:

是透過區域中心間接投資於某項目,還是不經過區域中心直接投資於某項目中,並不重要。從目前出事的項目大部份都是透過區域中心間接投資的項目,以及很多區域中心經營者和項目經營者是同一群人來看,區域中心並沒起到什麼投資公司為客戶把關的作用。把關還是靠自己請的獨立於區域中心之外的律師及其他專業人士。了解項目及項目經營者最重要,但如果是經過區域中心的間接投資到項目中,也要了解區域中心的經營者。

6. 項目單純比複雜好,小比大好:

有些複雜的大項目做得很好,不見得執行不出來或一定會有什麼枝節,但複雜的大項目(涉及太多人,事,錢),一般而言,總是在執行時遇到各種困難或變數的風險比單純的小項目要大。

對EB-5投資人而言,投資別人項目的目的,不在賺錢,而在順利地取得無條件綠卡,並順利將本金收回。因而較單純的小項目,不和其他EB-5投資人牽連在一起,只靠自己投的錢即可完工,生意規模較小,開辦項目較容易,開發期較短,這樣的項目,一般而言,較大而複雜的項目更容易按時解除條件及回收資金。

四、 區域中心以外的直接投資項目選擇

1. 可創造10個工作的直接投資獨立項目:

有些獨立的項目也是很好的選擇,比如自己來美國辦生意,如酒店,餐館,建設公司等。再比如有些在擴展的企業,如連鎖快餐店,歡迎EB-5的投資,用以開新店。透過這樣的方式來辦理投資移民的好處有(a)不受別人的影響,通常這樣的項目只有自己一個投資人,不像區域中心大型開發項目許多投資人的錢必須到位才能開辦,(b)項目小而單純,容易按時開發成功,按時解除條件,及(c)EB-5投資人已經解除條件拿到正式綠卡後,可選擇賣股份給經營者藉此取回投資款或保留所投資的賺錢店面。

2. 有困難的企業 (troubled business):

有困難的企業是指已經存在兩年以上的企業,而且是最近一年的虧損金額,超過前一年淨值的百分之二十,或最近兩年的虧損總額,超過兩年前的淨值的百分之二十。這樣的企業,如果原有的全時員工超過了10位,EB-5 投資人在投資後只要保持投資前的員工人數,直到取得無條件綠卡的時候,即可辦理投資移民,不必增加工作機會。如企業的員工在投資前不足10人,例如有6 個人,那麼除了這6 個人,只要再增加4 個就業機會即可辦理EB-5。

五、 先選可靠的律師再選項目

先選擇一個自己信得過的,又對EB-5有深入了解的美國律師,對投資的對象及項目進行調查了解,再進行投資,是最安全的做法。投資人自己本身如不具備專業知識來進行這些的評估,只有依賴自己所信靠的律師及財務專業人士,去對項目進行調查評估。不做專業的調查評估,只聽國外仲介不受美國法律約束的宣傳辭令,即做出投資決定,風險是極大的。

六、 結論

2008年華爾街造成的金融危機,不是因為政府規範太嚴,而是因為當時政府對華爾街採取放手政策而造成的。今天移民局對區域中心的規範比當初政府對金融機構的規範還要鬆太多了,EB-5投資人不能以為移民局批准的區域中心就一定安全,事實證明並非如此,區域中心及其項目有好有壞,在區域中心之外也有許多EB-5投資項目可以選擇,也是有好有壞,投資人必須知道如何選擇。

希望這篇文章能對EB-5投資人選擇投資項目有所幫助。也希望好的區域中心及EB-5項目經營者能自我提升,加強對投資人的權益保障,進而使自己的企業能出類拔萃。